Syndic de copropriété vs syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété sont deux organes distincts qui sont fréquemment confondus par abus de langage. Quels sont les rôles et les différences entre ces deux organes essentiels de la copropriété ? Nous faisons le point dans cet article.

Le syndicat des copropriétaires : définition

Le syndicat de copropriétaires est un organe crucial de la copropriété. Il rassemble automatiquement tous les copropriétaires sans formalité. Ainsi, lorsqu'un nouveau propriétaire acquiert un lot dans un immeuble, il adhère simultanément au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est constitué lorsqu'il y a copropriété, c'est-à-dire lorsque la propriété d'un bâtiment est partagée entre au moins deux parties. Rappelons que dans une copropriété neuve, la copropriété débute avec l'achèvement de l'immeuble et la livraison du premier lot.

Le syndicat des copropriétaires : son rôle

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble doit veiller à la préservation et à la gestion administrative des parties communes. Il est à noter que cet organe est doté de la personnalité morale et qu'en conséquence, il a le pouvoir d'agir en justice au nom de la copropriété, que ce soit contre un copropriétaire ou contre un tiers.
Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale au cours de laquelle sont approuvées les résolutions importantes pour la gestion de l'immeuble telles que :

• Le budget prévisionnel qui permet de planifier les dépenses de copropriété pour l'année en cours. Il comprend des éléments tels que les honoraires du syndic si la copropriété fait appel aux services d'un cabinet de syndic professionnel, les frais de nettoyage des parties communes, les tâches d'entretien, les assurances, les inspections périodiques des équipements partagés, etc.;
  

• L'approbation des comptes annuels ;
  

• Les rénovations éventuelles pour améliorer l'état du bâtiment et ainsi augmenter la valeur foncière grâce à des travaux de l'extérieur, la mise à jour de l'intérieur, des rénovations écoénergétiques, etc.;
  

• La création d'un fonds pour anticiper les dépenses importantes ;
  

• La négociation de contrats fournisseurs afin de réaliser des économies ;
  

• La souscription à un prêt collectif ; etc.
  

Pendant cette assemblée générale, chaque copropriétaire possède une voix égale au montant de sa quote-part des parties communes. Il est à noter que cette quote-part, exprimée en tantièmes, sert également à déterminer le montant des charges de copropriété dues par chaque copropriétaire.

Le syndic de copropriété : définition

L'organe chargé de gérer les parties communes et de maintenir l'immeuble en bon état s'appelle le syndic de copropriété.
Selon la loi de 1965, une copropriété ne peut exister sans syndic. Il existe trois types différents de syndics :

• Le modèle de gestion le plus répandu en France est le syndic professionnel. Dans ce cas, la copropriété transfère sa gestion à une société en échange d'honoraires. Pour prévenir les abus, le métier de syndic professionnel est très réglementé. Les honoraires du syndic sont inclus dans les charges de copropriété. Toute prestation non inclus dans le contrat du syndic fera augmenter rapidement le coût ;
  

• Le syndic bénévole : dans ce cas un copropriétaire a été choisi par l'assemblée générale pour exercer les fonctions de syndic. Malgré son nom, un syndic bénévole peut être rémunéré pour son travail si et seulement si sa rémunération n'excède pas son revenu principal ;
  

• Le syndic coopératif c'est en réalité le conseil syndical, qui exerce les fonctions de syndic. Les tâches pouvant être réparties entre les conseillers syndicaux en plusieurs catégories comprennent la comptabilité, l'administration, la communication, la gestion des sinistres et des projets de travaux, etc. Le président-syndic est le titre donné au président du conseil syndical.
  

Selon l'article 25 de la loi de 1965, le syndic de copropriété est élu par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il est soumis à discussion lors de l'assemblée générale annuelle.

Le syndic de copropriété : son rôle

Le représentant légal du syndicat des copropriétaires est le syndic de copropriété. Cela lui permet d'exécuter des contrats au nom du syndicat des copropriétaires. Dans toutes ses actions en justice, il parle également au nom du syndicat.
Les devoirs du syndic dans la gestion de la copropriété sont également variés.
Il doit, par exemple :

• Percevoir les charges de copropriété par l'envoi d'appels de fonds aux copropriétaires ;
  

• Etre vigilant quant au recouvrement des charges en cas de non-paiement ;
  

• Convoquer et tenir au moins une assemblée générale chaque année pour approuver le budget annuel et vérifier les comptes ;
  

• Tenir la comptabilité de la copropriété à jour ;
  

• Mettre à jour annuellement les informations financières de la copropriété sur le registre national des copropriétés ;
  

• Veiller au bon respect du règlement de copropriété et à la bonne exécution des décisions prises par l'assemblée générale ;
  

• Gérer les projets et les responsabilités de la copropriété, de la sélection des fournisseurs à la gestion de projet de rénovation. À la livraison, le syndic procède à la levée des réserves et vérifie que les travaux ont été exécutés conformément à l'entente conclue avec l'entreprise.
  

Chaque année, le syndicat des copropriétaires vote une résolution dite quitus au syndic pour approuver ou désapprouver la gestion effectuée par ce dernier. Voter en faveur de cette résolution établit une relation de confiance entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Mais attention, elle n'est pas sans conséquence ! Voter le « quitus » signifie libérer le syndic de toute responsabilité pour les décisions de gestion prises lors de son mandat. Il est donc important de bien réfléchir avant de voter cette résolution et d'émettre des réserves sur des actions particulières, comme la tenue des comptes, par exemple.

Quelles sont les différences entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété?

Voici un résumé des différences entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires :