Clés de répartition, tantièmes et millièmes

Les clés de répartition, les tantièmes et les millièmes sont des concepts essentiels pour la gestion des charges dans une copropriété. Les clés de répartition définissent la manière dont les charges sont réparties entre les copropriétaires. Les tantièmes et les millièmes, utilisés pour mesurer cette répartition, permettent d'établir une quote-part relative à chaque lot. Cet article s'intéresse à ces trois notions fondamentales, en expliquant leur rôle, leur calcul et leur importance dans la gestion des charges de copropriété.

Clés de répartition

Les clés de répartition définissent la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires en fonction des lots qu'ils possèdent. Les clés de répartition d'une copropriété sont écrites dans le règlement de copropriété.
Lors de l'achat d'un bien en copropriété, l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire bénéficie de l'usage exclusif de sa partie privative (logement, cave, parking…) et partage les parties communes de l'immeuble avec les autres copropriétaires. Il doit contribuer aux charges de copropriété proportionnellement à sa quote-part des parties communes. Cette quote-part, établie en tantièmes, est déterminée dans la clé de répartition utilisée par le syndic pour calculer les charges dues par chacun.

Tantièmes et millièmes

Les tantièmes représentent la part de copropriété détenue par chaque copropriétaire. Les tantièmes sont généralement exprimés en pourcentage. Ce chiffre est également spécifié en millièmes dans le règlement de copropriété.
Vous avez la possibilité de consulter la description des différentes parties de la copropriété dans l'état descriptif de division. Ce document, qui peut être inclus dans le règlement de copropriété ou joint à celui-ci, répertorie de manière détaillée les différentes unités de l'immeuble, identifiées par des numéros de lots.
Tous les lots de la copropriété sont spécifiquement répertoriés et décrits selon :

• l'emplacement et la configuration des espaces privés ;
  
• la part de propriété des parties communes qui lui est associée.
  

Parties privatives et parties communes

Les parties privatives sont les espaces dont les copropriétaires bénéficient exclusivement : logements individuels, caves, garages, places de stationnement, ….
Les parties communes sont énumérées dans l'article 3 de la loi de 1965. Elles incluent :

• les lieux de passages et les couloirs ;
  
• les cours, les sols et les espaces verts ;
  
• les voies d'accès ;
  
• les structures principales ;
  
• les équipements collectifs ;
  
• les gaines, les coffres et les cheminées ;
  
• les locaux de services communs type local vélos.
  

Le calcul des tantièmes de copropriété

Au sein d'une copropriété, les tantièmes et les millièmes ont deux fonctions principales :

• déterminer le poids du vote de chaque copropriétaire en Assemblée Générale (plus les tantièmes attribués à un lot sont élevés, plus le vote d'un copropriétaire aura de poids) ;
  
• déterminer le montant de charges de copropriété spécifique à chaque lot.
  

Selon les dispositions de l'article 5 de la loi de 1965, les tantièmes sur les charges générales sont calculés en fonction de la valeur relative des parties privatives. Ces tantièmes sont déterminés par un géomètre expert lors de la création de la copropriété de l'immeuble et sont habituellement exprimés en millièmes ou en dix-millièmes.
La quote-part des parties communes d'un lot de copropriété augmente proportionnellement à sa valeur. Plusieurs éléments déterminent cette valeur :

• le type du lot : un appartement aura plus de valeur qu'une une cave ou un box ;
  
• le métrage habitable du lot ;
  
• le niveau de confort du lot : la présence de terrasses, de balcons ou de cours privatives pourra accroître la valeur d'un lot et donc sa quote-part de parties communes ;
  
• la localisation du lot : en fonction de sa situation dans l'immeuble, le lot peut bénéficier de plus ou moins de calme ou de sécurité ;
  
• ….
  

Les tantièmes sur les charges spéciales sont calculés sur la base de l'utilisation que peut avoir chaque copropriétaire des équipements collectifs de l'immeuble. On vous donne deux exemples :

• pour qu'un copropriétaire paie les charges liées à l'ascenseur, il faut que l'ascenseur présente une utilité objective pour son lot. Même si le copropriétaire n'utilise pas effectivement l'ascenseur, il doit tout de même s'acquitter des charges d'ascenseur correspondantes à son lot. Un propriétaire qui habite au premier étage paiera des charges inférieures à celles du propriétaire qui habite au huitième étage.
  
• pour déterminer la répartition des charges d'eau chaude, le calcul va dépendre du mode de chauffage de l'eau (individuel ou collectif) :
  
• lorsque l'eau est chauffée individuellement (chauffe-eau au gaz ou chauffe-eau électrique), le coût du chauffage de l'eau est pris en charge individuellement par chaque propriétaire. Dans ce cas, il n'existe pas de tantième pour le paiement des charges liées à l'eau chaude ;
  
• lorsque l'eau chaude est produite collectivement et que l'immeuble n'est pas équipé de compteurs individuels, alors le coût du chauffage de l'eau est inclus dans les charges du chauffage collectif.
  

Les procédures de modification des tantièmes de copropriété

Dans certains cas, il est possible de modifier les tantièmes de copropriété :

• en cas de fusion ou de division d'un lot existant : le syndicat des copropriétaires doit voter à la majorité simple l'approbation des nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété ;
  
• en cas de cession d'une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers :
  
• si cette cession entraîne un changement de destination de l'immeuble, l'approbation des nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété doivent être votées à l'unanimité ;
  
• si cette cession n'entraîne pas de changement de destination de l'immeuble, l'approbation des nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété doivent être votées à la double majorité ;
  
• en cas de travaux : l'approbation des nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété doivent être votées à la même majorité que celle qui a été requise pour voter les travaux.
  

Les mesures à prendre en cas de non-respect des clés de répartition

Le syndic de copropriété est tenu de respecter les clés de répartition inscrites dans le règlement de copropriété afin de recueillir les charges de copropriété. En cas d'erreur, le syndic doit, de sa propre initiative ou à la demande du copropriétaire lésé, régulariser la situation.
En cas de préjudice, le copropriétaire a le droit d'intenter des poursuites pour faute de gestion afin de toucher des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi. Le copropriétaire peut également révoquer son syndic en vue de lui désigner un remplaçant.